Défiscalisation

Pinel

Vous avez un projet d’investissement locatif ?
La loi Pinel peut vous donner droit à une réduction d’impôts, proportionnelle à la durée de location du bien. Cette mesure s’applique sous certaines conditions (logement éligible, loyer plafonné, etc.) Vous souhaitez disposer d’un revenu complémentaire, réduire vos impôts, préparer votre retraite ou vous constituer un patrimoine ? Pour répondre à ces objectifs, le dispositif Pinel vous aide à concrétiser votre achat immobilier locatif. Depuis septembre 2014, cette mesure remplace la loi Duflot et propose davantage de souplesse aux investisseurs. Si vous achetez un bien immobilier neuf pour le louer, le dispositif Pinel vous ouvre ainsi droit à une réduction d’impôts (calculée sur le prix de revient du logement), soit :

  • -12 % si la location est de 6 ans ;
  • -18 % si elle dure 9 ans ;
  • -21 % si elle se prolonge sur 12 ans.

Cet avantage fiscal s’applique dans les mêmes conditions si vous souscrivez des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI).
Par ailleurs, vous avez la possibilité de louer le bien à un membre de votre famille (ascendant ou descendant), ce que ne permettait pas la loi Duflot. Comment profiter de la réduction d’impôts Pinel ?
Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel, le logement que vous achetez doit présenter certaines caractéristiques, à savoir :

  • Être neuf ou en construction (achat en VEFA – vente en l’état de futur achèvement) ;
  • Répondre aux critères de performance énergétique définis par la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou par le label Bâtiment basse consommation (BBC) ;
  • Se situer dans une zone éligible au dispositif Pinel ;
  • Respecter un plafond d’investissement de 5 500 €/m² et 300 000 € par an.

Par ailleurs, vous devez louer ce bien comme résidence principale, dans les 12 mois suivant son acquisition (ou la date d’achèvement de l’immeuble) :

  • À un locataire dont les revenus sont plafonnés (selon la composition de son foyer et la zone géographique où se trouve l’appartement ou la maison) ;
  • En appliquant un loyer mensuel hors charges qui n’excède pas un certain plafond (barème défini selon la superficie du bien et la région où il se situe).

Zones géographiques concernées par le dispositif Pinel

  • Zone A Bis : Paris et 76 communes des alentours.
  • Zone A : 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, reste de la petite couronne parisienne, partie Est de la Côte-d’Azur et Genevois français.
  • Zone B1 : grande couronne autour de Paris, agglomérations de plus de 250 000 habitants et quelques autres (Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo), partie Ouest de la Côte-d’Azur, départements d’outre-mer, Corse.
  • Zone B2 : autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, autres zones frontalières et littorales où existe une forte demande locative, périphérie de l’Île-de-France. Les communes éligibles ne le sont uniquement qu’en cas d’agrément signé par le préfet.

Plafonds de ressources en €uros des locataires dans le cadre du dispositif Pinel.
Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-2 (revenu fiscal de référence après déduction forfaitaire de 10 %).

Composition du foyer Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Personne seule 36 971 36 971 30 133 27 120
Couple 55 254 54 254 40 241 36 216
Personne seule ou couple + 1 enfant à charge 72 433 66 420 48 393 43 554
Personne seule ou couple + 2 enfants à charge 86 479 79 558 58 421 52 579
Personne seule ou couple + 3 enfants à charge 102 893 94 183 68 725 61 853
Personne seule ou couple + 4 enfants à charge 115 782 105 985 77 453 69 707
Majoration pour personne à charge supplémentaire 12 900 11 809 8 641 7 775

Plafonds de loyers applicables dans le cadre du dispositif Pinel

Zones Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Loyer en €/m² 16,82 12,49 10,06 8,74

Comme avec l’ancien dispositif Duflot, on applique aux plafonds de loyer un coefficient multiplicateur calculé selon la formule 0,7 + 19/S (« S » représentant la superficie du logement). Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Loi Censi-Bouvard

Le dispositif LMNP Bouvard s’applique pour l’achat d’un logement meublé destiné à la location dans une résidence services. Il présente de nombreux atouts : réduction d’impôts, abattement forfaitaire sur vos revenus locatifs, récupération de TVA… Comment bénéficier de ces notables économies ?

Loi Censi-Bouvard, une fiscalité toujours favorable

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier pour le revendre avec une plus-value, le transmettre ou percevoir un complément de revenus ?
L’amendement Censi-Bouvard, parfois appelé « LMNP Bouvard», peut vous aider à concrétiser ce projet si vous achetez un bien immobilier meublé destiné à la location. Celui-ci peut être neuf ou achevé depuis au moins 15 ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation. En 2014, ce dispositif de défiscalisation vous ouvre droit à une réduction d’impôts égale à 11 % du montant global de votre investissement locatif, répartie sur 9 ans. Pour un logement réhabilité, cette réduction d’impôts est calculée à partir du prix d’acquisition du bien, majoré du montant déboursé pour les travaux. La réduction fiscale s’applique dans la limite d’un plafond constant de 300 000 € d’investissement, frais de notaire inclus.

Si vous investissez en Censi-Bouvard, vous vous devenez en même temps Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut fiscal vous est accessible si vos revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 € ou, s’ils sont supérieurs à ce montant, restent inférieurs à la moitié des autres recettes du foyer fiscal. Ce régime spécifique comporte un avantage non négligeable. En faisant ainsi passer vos revenus locatifs dans la catégorie des BIC, il autorise l’amortissement de votre bien immobilier et du mobilier. Par ailleurs, vous pouvez récupérer la TVA à 20 % payée dans le prix d’acquisition de votre investissement immobilier et mobilier.

À noter

Vous êtes faiblement imposé ? Vous pouvez tout à fait profiter des avantages du dispositif Censi-Bouvard. En effet, si votre réduction d’impôts annuelle excède le montant de votre impôt sur le revenu, vous pouvez l’étaler sur les 6 années qui suivent.

Quelles conditions pour bénéficier de la défiscalisation Cenci-Bouvard

    Pour que vous puissiez profiter des avantages de la loi Censi-Bouvard, votre projet immobilier doit présenter plusieurs caractéristiques :

  • Vous faites l’acquisition d’un bien immobilier neuf ou d’un bien achevé depuis au moins quinze ans et ayant fait l’objet d’une réhabilitation
  • Vous vous engagez à ce que ce logement soit loué meublé et pour une durée minimale de 9 ans
  • Lors de votre acquisition, vous signez un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, gage de sécurité
  • Le bien que vous achetez fait partie d’une résidence pour étudiants, d’une résidence services pour séniors ou d’une résidence de tourisme composée de logements meublés

À noter

La loi Censi-Bouvard présente des atouts importants par rapport au dispositif Pinel. Elle s’applique en effet sur tout le territoire français, et vous n’êtes pas tenu de plafonner les loyers que vous pratiquez.

Investir en LMNP

Vous pouvez louer votre bien immobilier meublé en qualité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Voici les avantages et les conditions d’accès liés à ces deux statuts.

Qu'est-ce qu'un loueur en meublé ?

Pour exercer une activité de location meublée professionnelle ou non professionnelle, vous devez louer de façon régulière ou saisonnière un bien immobilier meublé dont vous êtes le propriétaire. Il peut s’agit d’une maison, d’un appartement dans une résidence classique, d’un logement dans une résidence services, résidence pour étudiants ou résidence de tourisme classée. Suivant le montant des recettes locatives annuelles, leur pourcentage dans vos revenus et votre éventuelle inscription au RCS, vous bénéficierez du statut de LMNP ou LMP.

Ces deux statuts bénéficient chacun d’une fiscalité particulière, permettant de défiscaliser les revenus issus de la location tout en vous constituant un patrimoine. C’est ce qui en fait tout l’intérêt.

À noter

    Suivant la définition du Code Général des Impôts, est loueur en meublé professionnel, le bailleur qui remplit cumulativement les 3 conditions suivantes :

  • Le bailleur ou un membre de son foyer fiscal est inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés, et
  • Les loyers bruts encaissés par le bailleur ou un membre de son foyer fiscal dans l’année dépassent 23 000 €, et
  • Ces recettes dépassent la somme de tous les autres types de revenus imposables que le foyer fiscal a perçus dans l’année.

Tout loueur en meublé ne respectant pas l’une de ces conditions est qualifiée de loueur en meublé non professionnel. Certaines agglomérations interdisent de transformer un logement loué nu précédemment en logement meublé pour pratiquer une location meublée professionnelle ou non professionnelle sans autorisation du préfet ou de l’administration compétente.

    Sont visées par ces dispositions limitant le principe de la location meublée :

  • Paris et les communes avoisinantes dans un rayon de plus de 50 km des anciennes fortifications ;
  • Les communes de plus de 10 000 habitants (après déduction de certains effectifs tels les hôpitaux, casernes et prisons) ;
  • Les communes où la loi de 1948 a été déclarée applicable.

Certains règlements de copropriété peuvent également interdire la mise en location meublé d’un logement au sein de l’immeuble.

Locations meublées : des meubles mais pas seulement

Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être suffisamment équipé pour que le locataire puisse l’occuper sans devoir introduire d’autres mobiliers ni vaisselle. Ce qui inclut, outre les tables, chaises, canapé et lit, un réfrigérateur, des plaques de cuisson ou une cuisinière, luminaires et couvertures.

Zoom sur : avec ou sans bail ?

Le bail d’un an :
La durée de location est d’un an minimum lorsque l’habitation constitue la résidence principale du locataire qui l’utilise comme habitation ou pour un usage mixte d’habitation et professionnel. A l’expiration du bail, ce dernier est reconduit tacitement pour un an dans les mêmes conditions. Toutefois, cette durée peut être réduite lorsque le locataire est étudiant pour tenir compte de la brièveté de l’année universitaire.
Dans ce contexte, le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois.
À la fin du bail, le propriétaire doit respecter un préavis de 3 mois s’il entend en changer les conditions (montant du loyer notamment).

Location en meublé saisonnier :
Nul besoin de bail pour la location meublée destinée aux vacanciers ou à des personnes à la recherche d’un hébergement temporaire dans les quartiers d’affaires (La Défense, par exemple). En revanche, le contrat de location saisonnière ne peut excéder une période non renouvelable de 90 jours consécutifs.

Nue-propriété

La nue-propriété d'un logement neuf

Pour répondre aux besoins croissants de sécuriser des revenus complémentaires à terme, de protéger sa famille, ou encore de diminuer la pression fiscale, FINANCIAL propose aujourd’hui un outil patrimonial peu connu du grand public.

Le partage du droit de propriété conduit à séparer le droit d’usage et de jouissance, l’usufruit (ou USUS) du droit de la nue-propriété (ou ABUSUS). L’usufruit est achetée par un bailleur institutionnel pour une période de 15 à 20 ans. Le bailleur sera responsable de la gestion locative, l’entretien courant, les gros travaux (articles 605 et 606), les taxes foncières et les charges de copropriété.

La nue-propriété est l’acquisition d’un bien à prix réduit, réduction générée par le cumul des loyers marché actualisés sur la durée d’usufruit, totalement défiscalisés, et obtenu en une fois.

De ce montant déduit du prix d’achat, aucune fiscalité n’est appliquée.

Les intérêts de la nue-propriété sont multiples :

  • Se constituer un patrimoine immobilier de grande qualité.
  • Investir en toute sérénité dans un logement neuf sans contrainte d’entretien et de gestion locative pendant la période d’usufruit.
  • Obtenir immédiatement, et sans imposition fiscale, la totalité des loyers cumulés des prochaines années.
  • Bénéficier d’une rentabilité certaine par l’assurance d’une valorisation mécanique du bien (la reconstitution de propriété progressive) et d’une valorisation potentielle en fonction du marché immobilier.
  • Ne pas payer d’ISF sur l’acquisition de la Nue-Propriété pendant la durée d’usufruit par le bailleur.
  • Déduire de l’ISF, les sommes investies en « paiement cash ».
  • De limiter la plus-value en cas de revente sur la base de la valorisation potentielle et de la durée de détention commencée à l’achat de la nue-propriété.
  • Déduire des revenus fonciers, les intérêts financiers du prêt engagé dans cet achat.
  • Acheter une « valeur sure » avec un effort d’épargne mesuré et régulier.
  • Assurer un capital ou des revenus à terme, à la fin de l’usufruit, par la revente ou la location de ce logement, tout en protégeant les proches.
  • Assurer une donation ou transmission d’un logement neuf à un membre de la famille sur la valeur de la nue-propriété.

Rester de libre de vendre la Nue-Propriété à tout moment sans perdre ses avantages économiques et fiscaux acquis.